易居:35個大中城市近九成房價收入比高於合理值
2014年6月11日，上海易居房地產研究院發佈《全國35個大台中清水房貸中城市房價收入比偏離度排行榜》。
在35個大中城市房價收入比排行榜的基礎上，報告重點分析全國及15個典型城市房價收入比歷年變化趨勢，分析其房價收入比合理值及偏離程度，最後對35個大中城市房價收入比偏離度進行排名。
報告指出： 2013年，35個大中城市房價收入比偏離度有以下三個特點：首先，整體呈現東中西部遞減態勢，一線及部分東部沿海城市偏離度較大；其次，四個一線城市偏離度差異較大，深圳、北京位列35個大中城市第一、二位，上海、廣州位列第十、十一位；最後，35個城市中有31個城市，即近九成目前房價收入比高於合理值，僅貴陽、昆明、沈陽和西安等於或低於合理值。
表1 2013年全國35個大中城市房價收入比偏離度排名
關於35個大中城市房價收入比的偏離度，我們有如下三點判斷。
一是，2001年以來，35個大中城市多數房價收入比呈現上行態勢，且在2010年至2011年達到峰值，隨後有所回歸，但目前仍偏離合理區間。值得提醒的是，房價收入比的偏離度並不完全等同於房價偏離度，因為這其中還包含瞭居民收入增長的因素。所以，房價收入比存在偏離度，比如北京偏離瞭45%，並不意味著北京房價需要下跌45%才算合理。
二是，房價收入比向合理水平回歸，有兩種方式，或者說兩種可能性，一種是短時間(比如一年至三年)內房價明顯下跌，房價收入比快速回歸合理；另一種是漸進式回歸，房價沒有出現明顯下跌，但漲幅變小，持續接近或低於居民收入增幅，則在一個較長過程中(比如五年至十年)。我們認為：未來幾年我國調整方式屬於第二種。實際上，自2010年就已開始漸漸向合理區間回歸，預計2014和2015年還將繼續回落。
三是，房價收入比偏離度小或者處於負值的城市，如貴陽、昆明、沈陽和西安，基本可以判定沒有房地產泡沫。相比其他一二線城市，這幾個城市近些年樓市溫度不高，房價漲幅不大，房價水平與當地居民收入高度匹配。由於之前房價漲幅偏小，所以在現階段樓市降溫過程中，這幾個城市的房價跌幅的空間相對較小。與之相反，房價收入比偏離度較大的城市，例如四個一線城市及杭州、福州、寧波等城市，在當前房地產短周期的下行過程中，房價調整幅度可能更明顯一些。不過，房價短期變化主要由供求關系決定，比如嚴重供大於求的杭州和寧波，2014年的房價調整幅度會明顯大於北上廣深。在針對單個城市的房價判斷上，還需綜合多種因素進行考慮。
執筆人：上海易居房新竹貸款地產研究院研究員鄭紅玉
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/10202798228.shtml
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