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到期近百億元 10月房地產集合信托兌付壓力大
??日前，中航信托兩單房地產集合信托面臨兌付危機，也暴露出目前房地產集合信托面臨的兌付壓力。據《證券日報》記者不完全統計，10月份，按預計結束日期算，共有34款房地產集合信托計劃面臨到期，規模總計906336萬元，平均年收益率9.45%，本金加收益合計共需近100億元。
??實際上，自今年年初以來，從“光耀地產”開始，房地產集合信托的兌付危機就不斷被提及。不過，從到目前為止的房地產集合信托的到期兌付情況來看，並不如此前預想的那樣糟糕。
??中航信托兩款房地產信托終如期兌付
??近期，中航信托的兩款房地產集合信托計劃均如約兌付。此前，業內擔憂因受項目停工及保證人出現問題連累，信托計劃可能不會如約兌付。
??10月29日，中航信托相關負責人表示， 因保證人出現問題而受到關註的中航信托“天啟308號”昊元置業結構化集合資金信托計劃正按原定計劃抓緊準備清算，投資者的本息將如約兌付。
??資料顯示，“天啟308號”信托計劃成立於2012年10月，產品采用結構化設計，其中共募集優先級資金6.9億元，期限2年，主要用於向杭州昊元發放貸款用於“昊元之江時代中心”項目建設。該信托計劃由“嘉興久珠”、“從騰實業”、“上海金麗華”(上海金麗華房地產發展有限公司)、“上海寧佰”(上海寧佰投資管理有限公司)提供無限連帶責任保證。此外，融資主體實際控制人吳建元、馬駿也提供個人無限連帶責任保證。
??此前因項目擔保人出現問題，引發對信托計劃能否如約兌付的擔憂。
??中航信托相關負責人表示，當前，該項目施工正常，酒店式公寓已封頂並預售，商業及企業寫字樓已達預售條件，受當前房地產市場低迷影響，銷售不如預期。對此，公司密切關註，加強對項目的管控，洽談機構投資者房屋信用貸款利息怎麼算缺錢急用哪裡借錢，以維護投資者利益。本次分配將通過項目現金流、機構劣後資金及其他增信措施等實現優先投資者如期兌付。
??在此之前，中航信托的“天啟340號”昆明麗陽星城信托貸款集合資金信托計劃，因擔保方雲南錫業集團原董事長雷毅被紀檢部門帶走調查等原因，引發能否如約兌付的擔憂。不過，在10月17日，該計劃到期日，中航信托發佈公告稱，受托人已收清“中航信托·天啟340號昆明麗陽星城信托貸款集合資金信托計劃”項下二期的信托本息共計2.08億元，受托人將按信托合同約定，於到期日後5個工作日內向二期信托單位的信托受益人全額分配預期信托利益。
??10月份
??面臨近百億元兌付壓力
??中航信托的兩款房地產集合信托的兌付警報解除，但卻顯示出房地產信托所蘊藏的壓力。
??據本報記者統計，按預計結束日期算。10月份共有34款房地產集合信托計劃面臨到期，規模總計90.63億元，平均年收益率9.45%，本金加收益合計共需近100億元。
??據不完全統計，10月份到期的房地產信托中，五礦信托規模最大，據業內之首。數據顯示，五礦信托10月份到期房地產信托數量總計4個，規模總計193,870萬元，平均年收益率7.30%。
??近年來，受多輪嚴厲的房地產調控影響，不少房地產開發企業融資渠道不暢，信托融資成為房企獲取融資的重要渠道。而與此同時，信托產品的高安全邊際和市場化的資金成本，受到高凈值客戶的追捧，房地產信托大行其道，成為不少信托公司的主要業務。而在此過程中，房地產信托平均收益率長期位居第一，融資規模不斷擴大，屢創新高。
?花蓮縣車貸增貸?但是隨著高峰時期成立的房地產集合信托的陸續到期，而房地產市場卻一路下滑，住房價格、銷售量雙雙下降，房地產集合信托計劃到期兌付面臨壓力。
??此前，用益信托工作室數據統計顯示， 2014下半年到2015年集合資金房地產信托預計到期總規模為3282.95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年一季度526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、573.69億元。
??廣發證券最新研報稱， 從2014 年信托到期的月份分佈來看，兌付壓力主要集中在5 月份和12 月份。兌付違約事件主要發生在房地產、煤礦能源和基建行業，其中房地產信托的違約事件占到總違約事件的70%。未來二三線房地產信托的兌付壓力會比較大，地區分佈看，預計杭州和成都的房地產信托違約風險會相對較高。
??不過，彭博亞太首席經濟學傢歐樂鷹表示，隨著中國房地產市場的不斷下滑，信托違約的數量將持續上升，但整體上是可控的，畢竟中央也不允許房地產下滑過快。
??而一位信托業內人士表示，按照房地產信托的融資要求，房地產項目都是按50%的抵押率來進行抵押的，有的甚至更低。在中航信托的“天啟308”項目，有價值約10億元土地抵押及劣後資產等多重增信措施做保障。這也是能如約兌付的保證。而且一般是在兌付前幾個月，信托公司就會做準備工作，如果確認有兌付困難，會把抵押、質押的資產進行處置。因此雖然目前市場不好，但整體的風險依然是可控的。
??（證券日報）
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-26/08135943164452475285647.shtml
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